日前，第一财经记者实地探访了万科位于上海浦东新区的养老项目。据滨江澜悦长者公寓的销售人员介绍，长者公寓项目包含两栋、共83套公寓，正式开放的仅其中一栋、共43套公寓，目前仍有4套公寓可供选择。房间的户型皆为一室一厅，公寓面积约60平方米，最多可由两位老人居住。

“根据楼层、朝向等的不同，需要缴纳65万-205万不等的押金，这是9号楼的价格，”上述销售人员介绍，“全线江景房的10号楼，押金将在250万左右。”该部分押金需一次性缴纳，至少居住三年；此外，每月还需缴纳管理费、服务费，单人为每月8000元，双人为每月13000元，按年缴纳；餐费则根据每餐实际情况而定。以此粗略计算，不计餐费的情况下，单人入住价格最低的一套公寓房，需要一次性缴纳74.6万元。

与滨江澜悦相距不远的滨江望年荟则为照护机构，主要面向半护理、全护理及轻中度失智长者。据工作人员介绍，该项目内共有79个床位，入住率在92%左右。该项目整体收费标准低于上述长者公寓，以朝南的双人间为例，包括床位费、护理费、餐费等在内的各项费用需每人每月8250元-13800元，套房的价格则在24000元-29100元；朝北的房间则价格稍低。

远洋旗下的椿萱茂·虹湾长者社区与滨江澜悦长者公寓相似。客服人员表示，项目包括一居室、一室一厅两种公寓户型，其中一居室面积在28-42平方米，一室一厅的平均面积在60平方米。

上述客服向记者介绍，“您需要买断房间的使用权，然后可以拥有永久使用权，可以继承，也可以转让，”以一居室为例，买断费用大约在108万元-178万元；此外，每人还需按月缴纳3200元的基础服务费、3000元的餐费。

总体来看，开发商打造的养老机构价格普遍偏高，与当下的老年群体消费能力和消费观仍存在较大错位。因此，尽管定位高端、定价高昂，目前来看，真正通过养老业务实现高效盈利的企业并不多。

《报告》披露，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。值得一提的是，构成前述报告样本的企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

对于存在盈利瓶颈的原因，《报告》指出，一则是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅；二则养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产高利润快周转有一定差距。