盈利模式关键因素：入住率、运营效率

保险业人士表示，城区小规模养老社区与城郊大型社区的另一个差异，在于盈利压力。

城区养老机构大多改造酒店、写字楼等老旧物业而来，投入成本更低，盈利周期也会缩短，一般入住率达到75％后就不用担心盈利问题。而险资自建的大型养老社区，是典型的重资产投入。

以泰康来说，最初做养老社区时，泰康面对了不少认为其变相做地产的质疑，在经过多年的实际运行后，目前社会上几乎不再有这方面质疑，外界更多担心这类重资产模式的盈利可能性。

泰康保险集团创始人、董事长、CEO陈东升8月18日又再度回答了这个已经被问了十年的问题。养老是一个长周期、慢回报的服务业，从国际看成熟的养老服务业收益在8％上下的稳定收益，符合长期寿险资金的性质。

陈东升又一次掰开了、揉碎了，充分解释了长周期、慢回报的问题。

从回报周期来说，一个养老社区的周期，前期拿地两年、建设两年半，这四五年都是没收益的；进入运营阶段后，三年才开始EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的打平，经营五年才是真正当期净利润的打平。这就已经9到10年了，再往后才是前期投入的收回阶段。

从投资金额来看，泰康燕园大概投入50亿，中型的社区2000张床位也要投入20亿到30亿。泰康全国连锁布局，做20个社区，按照平均1个社区投入25亿计算，20个社区就投入500亿资金。

“大家不要一听到吓到了，核电站也这样，需要建设周期，高速公路也是这样，建设周期要征地、修路，最后开了再盈利。”陈东升说，这种都属于大规模、长周期、大资本的产业。

在陈东升看来，像这样的产业，由人寿保险来做是最合适的，大规模的长期资金投入进来，成熟以后每年现金流很稳定。

“一定要对这个产业的性质认识清楚。这里面大家老问赚不赚钱，有这么强的刚需，这么多老人们享受这么美好的生活，怎么会不赚钱呢？赚钱的方式要把它弄懂。”陈东升说。

从泰康养老社区入住情况看，据刘挺军介绍，泰康运营最早的养老社区，北京的燕园5年、上海的申园4年，已有3500名老人生活其中，到今年年底预计会达到5000人。“未来的三至五年，25个大型养老社区会全面的建成和投入使用，创造5万个这样的老年家庭的生活方式。”

邱建伟表示，目前北京燕园和上海申园当期的现金流打平了，这虽然是一个回报周期很长、资产重的行业，但其盈利模式也很简单，只要规模到了、入住率够了、效率高了，自然而然就会盈利。