如果租赁经营性用房作为养老用途，则面临显著增加运营成本，养老服务现状目前基本是薄利甚至亏本经营，企业租赁经营用房需要在租金上申请政府的补贴支持。

其次，养老服务专业化壁垒。

养老服务作为一个专业领域，有其行业特殊性和专业化壁垒，需要建立系统化的服务生态体系。在用户的心智认知中，对于物业企业，认为其在提供物业服务方面是专业化的，但对于能否提供专业养老服务，却存在怀疑。

养老服务中的护理等内容，需要较高专业化背景。养老产品背后的核心是用户的信任，而信任是来自于专业化背书。养老服务的独立定价权，即养老市场化服务价格，也是来自于其服务的专业性。物业企业能否让客户接受，将养老服务作为单独类定价的专业性服务去提供，存在一定难度。

养老产业本身面临人才的瓶颈，即人才的上升、晋升渠道。即使是基层有着相应经验的护理人员，也更愿意在基层医疗机构工作而非养老机构，这是因为前者更有职业发展的上升空间。同样在社区养老中，更将会面临专业人才匮乏问题。

第三，社区养老服务的盈利性。

养老服务有需求，但要把客户的消费意愿转化为支付能力，中间还存在缺口。社区养老如果仅聚焦本社区，则其订单密度和额度不能支撑可盈利的商业模式。只有统筹周边社区养老、政府街道的养老需求，形成一定规模效应，才有可能走向正循环。这也进一步提示，在新建居住区的养老设施配建规划中，需要考虑合理的规模化和集中化。

在支付问题上，普通老年群体通常保留传统的生活习惯，能省则省，这给养老服务收入实现带来困难。养老服务具备一定的公共产品属性，要达到收支平衡，必须获得政府支持政策的撬动。目前服务对象即社区老龄人口普遍存在支付意愿不强问题，需要政府的介入，包括提供资金补贴支持等方式，以解决民生视角扶持社区养老开展。

一种可以考虑的思路是，养老服务使用者和费用支付者非同一人，即父母使用、子女支付。通过打通支付方式，支持养老服务获得收入，从而促进社区养老。例如，打通子女公积金支付父母养老支出的方式。

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可讨论的探索方向

第一， 将物业作为服务平台和渠道入口，弱化对场地资源的需求，重点提供上门养老服务。

物业企业切入养老服务，针对养老场地缺乏问题，可以将社区服务中心聚焦为搭建服务平台。平台的功能是连接和汇集，一方面成为政府对接养老服务的联结点，另一方面以平台的方式对接各类专业机构、专业资源。社区采购相应服务，获取相应补贴。作为资源和信息的聚集地，以服务平台和服务渠道作为入口，重点解决社区老人的上门服务需求，从而弱化对场地资源的要求。