乐居财经讯 徐迪6月30日，仲量联行发布《第七次人口普查数据对房地产市场的影响》主题报告。报告指出，如果以60岁及以上作为划定老年人口的标准，中国的老年人口数量到2050年时将接近5亿。这将大大催生我国对于养老地产的需求。

最新发布的第七次人口普查数据显示，2020年我国65岁及以上人口的占比较2010年上升4.63个百分点，达到13.5%。由于2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经显著低于世代更替的水平。根据中国发展研究基金会的报告，预计到2025年“十四五”规划完成时，我国65岁及以上的老年人将超过2.1亿，占总人口数的约15%；到2035年和2050年时，中国65岁及以上的老年人将达到3.1亿和接近3.8亿，占总人口比例则分别达到22.3%和27.9%。

两大核心因素制约过去中国养老地产的发展

开发商一直将持有型养老地产视为新的蓝海，认为未来市场需求空间巨大。但由于种种制约因素，行动一直较为谨慎，相关项目研究的多，落地的少。在这些制约因素中，传统观念的束缚和投资成本是最为核心的因素。一直以来，中国人的传统观念是居家养老，养儿防老，对于新型养老产品的接受度不高。

同时，虽然国土资源部2014年明确界定了养老服务设施的用地范围，指定养老服务设施用地是专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地。但是，市场上可以用于养老服务设施的用地供应依然有限，再加上在国内持有型养老地产投资回收周期较长，这就造成了投资自持型的养老地产的驱动力不足。目前布局持有型养老地产的开发商多数是出于战略布局的考量，或是为了解决政府要求的养老设施配套、存量土地和物业的出路。

而对于保险资金而言，其与持有型养老地产有着天然吻合的优势。“首先，持有型养老地产的长投资回报周期与保险资金的长投资周期十分匹配。其次，养老地产的产品可以有助于保险公司保单的销售，从而一定程度解决养老地产项目运营周期长、资金成本高的问题。最后，养老地产产品也可以为险企提供长期稳定的收益，帮助保险公司打造品牌，提升竞争力，从而实现双赢。”水印养老社区中国有限公司投资拓展总监曹韵指出。

此外，外资基金也在越来越多地布局中国的养老地产，根据AgeLifePro的统计数据显示，截止到2020年底，已有至少11个国家的40家公司进军中国养老市场，遍布17个省份，已建成44个项目。比如，澳洲最大老年生活社区业主、运营商和开发商联实（Lendlease）在中国的首个养生享老旗舰项目——逸浦荟选在了上海青浦，该项目已于2020年底正式开售。而外资基金这些举措，正是基于对中国市场的前景看好，开始积极提前布局。