观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：目前涉及养老的企业虽然很多，但是尚未形成有效的盈利机制。亿万养老市场带来新的机遇，谁又能够从中分一杯羹？

观点指数自2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出到2020年全面建成比较完备的的养老服务体系之后，养老产业进入了黄金发展时代。

此后8年里，各种产业支持政策相继出台，上下游供给支持双管齐下，房企、险资以及各社会资本纷纷涌入养老赛道。

而今年，“十四五”规划将积极应对人口老龄化上升到国家战略；加之第七次人口普查数据显示我国人口老龄化程度进一步加深，养老产业再次成为热门。

机构预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。亿万养老市场带来新的机遇，谁又能够从中分一杯羹？

养老项目陷入盈利困境，破局难寻

目前涉及养老的企业虽然很多，但是尚未形成有效的盈利机制。

九如城作为首批入局养老产业的房企之一，耗时10年投入60亿元，才开始实现盈利。

万科虽未披露养老产业盈利情况，但2020年万科注销了“杭州市下城区随园之家居家养老服务中心”、“沈阳万怡康瑞养老服务有限公司”两家子公司，并于2018年关停北京万科·幸福家社区养老中心、2019年关停北京万科·嘉园社区嵌入中心。

目前企业为了追求利润，多以重资产投资高端养老项目。首先重资产本身就意味着高成本，而以租赁模式为主的养老项目投资回收期长达十年甚至数十年；其次，高端养老项目与目前“两头大中间小”的养老格局所呈现出来的需求并不匹配。对于部分急需现金流的房企来说，无疑是一个巨大的挑战。

从需求端考虑，我国老年人大多倾向居家养老，形成“9073”的格局，即 90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老。目前的养老市场基本集中在社区养老和机构养老。随着政策的暖风吹起，抢占市场10%需求的竞争必然会越来越激烈。

观点指数选取较早布局养老产业的亲和源、绿城集团以及乐成集团（部分企业历经养老与房地产开发并行阶段，目前已完成转型），分别对应租赁模式、租售结合模式以及产权销售模式来进行分析。

租赁模式——亲和源

亲和源旗下养老项目采用会员制进行收费，会员费是亲和源回笼养老项目现金流的主要手段。亲和源目前发行了4类会员卡，分别是A卡、B卡、熟年卡以及岁悦卡。其中，熟年卡以及岁悦卡是A卡的两种变形。

亲和源A卡作为有永久使用权的入住凭证，同时亦具有可继承、可转让的特点，凭卡入住的长者每年再支付一定数额的服务费，不记名的A卡则可以作为一项资产传承下去。