不过，在融资难的另一面，是国内养老地产的盈利模式尚不清晰。

“市场上针对养老产品的金融产品其实不少，不管是债券还是股权基金，这些产品苦于寻找优质项目，而另一方面，市场上又有很多养老企业在找资金，根本的问题还是养老企业本身的核心盈利能力，是否能够为投资带来所期望的的回报。这之间也就成为了金融产品和养老企业运营之间的缺口。”一名养老产业基金人士表示。

业内人士分析称，我国养老地产尚处于初级发展阶段，很多项目的运营模式并不完善，盈利性薄弱。由于前期的投入资本很大，而且中高端养老社区需要较大面积来建设食堂、各种活动区域、甚至剧场等公共设施，因此通常情况下，养老社区入住率需要达到六至七成左右才能达到盈亏平衡，但目前的情况是，除了上海、北京等地的入住率可以高于七成，其他省市虽然也有大量需求，但由于难以承担中高端养老社区的费用、养老理念等因素制约，发展并不容易，许多养老项目的入住率远低于盈亏平衡点。

来源：平安证券

民政部2015年1月数据显示，一半以上的民办养老机构收支只能持平，40%的民办养老机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。

需要REITs等进一步金融支持

为了解决养老产业的痛点，近年来国家密集出台了许多扶持政策，包括去年4月国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》，从放宽行业准入、扩大投融资渠道、落实土地税费政策、促进融合创新发展等方面，意图解决养老服务机构举办主体“盈利难”“融资难”“用地难”的问题。

而在养老机构这一端，除了期待政策进一步落地，也希望得到进一步的支持。奚志勇表示，国家关于养老产业的顶层设计已经很多，但仍希望在土地支持、金融支持、租赁物业的会员制合规化等方面得到更大支持。而在金融支持方面，他特别提到了养老产业的REITs（不动产投资信托基金）。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

而在养老地产行业，关于REITs的呼声从未停止，多位业内人士均认为，REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。

渤海汇金在研究报告中表示，中国养老地产的发展面临诸多困境，其中之一就是缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持。而参考成熟的美国养老地产行业，REITs模式举足轻重。美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位，其中有5家均采取REITs形式。