根据兴业证券研报，美国以REITs为主的养老机构运营模式一般由四个主体构成，即地产开发商、REITs、运营商和养老机构住户。

其中，房地产开发商从事传统的物业开发领域；REITs则通过物业置入，并以整体出租给养老地产运营方收取租金或委托其经营的方式来进行，不同的REITs基金模式会有所差异，而需要长期稳健投资的资本市场投资者则会来投资REITs基金；养老地产运营商负责运营养老地产项目，是养老服务的主要提供者。同时，美国政府也大力推动REITs发展，例如为REITs制定相应的法律框架、给予税收优惠等政策支持。

“由于养老机构一般回报周期较长，这需要长期限且低成本的资金作为支持，REITs非常好地符合了这一要求。由于多数REITs是以上市公司股票的形式发行和交易，因此连锁养老机构如果作为REITs的运营方，只需每年按固定比例为股东分红，而不用如债券那样考虑几年后偿还本金的难题，财务压力大大缓解，从而能够腾出更多精力提高服务质量、扩大入住老人的规模乃至异地扩张。”兴业证券表示。

渤海汇金认为，从美国养老地产的REITs生态系统核心来看，通过开发商、投资商与运营商的角色分离来实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。与之相对，刚刚起步的中国养老地产领域，虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业，但各自的角色定位十分模糊，结果，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。中国养老地产要得以持续发展，也必须构建角色相分离又互相协作的养老地产金融生态链。

“尽管内地市场还没有推出相应行业的标准REITs产品，但却并不缺乏多元投资人：银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。因此，融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。”渤海汇金分析称。