行业普遍认为，仅考虑运营端，养老社区的中小型项目3年至5年、大项目则要5年至8年、入住率达到60%以上，才可能实现盈亏平衡。
在北京、上海这两个高净值人群最为密集的地方之外，是否有项目入住率足够高，实现了盈利，其中酸甜苦辣，只有保司自己知道了。
国内一家商保公司的相关管理人员李行（化名）介绍，不少保司会采用全预算管理决定运营成本。“年初时，会根据预定入住率预计新一年的收入，再根据入住情况匹配支出。”入住人数增加，服务人员相应也要增加。计算时，保司并不会严格控制支出小于收入，而是会将亏损控制在一个可以承受的范围内。
这其中藏着一个秘密：保司可以接受这种亏损是由于，保司是综合评估损益的，其中对保险主业的影响最为重要，其次也比较看重的土地的长期增值，尤其对于布局时间早的保司而言。
有媒体曾进行过计算，泰康之家燕园一期二期的建设成本加上投资的机会成本，燕园持有至今的成本约为20900元/平米，但其所在区域房价则在40000元/平米以上。对保司而言，自建养老社区可以起到押宝地产行业的作用。
不过，这对于一些近些年才开始大力投资建设养老社区的保司而言，却意味着拿地成本直线上升。
前述保司的相关管理人员李行认为，养老社区可以被视作保险产品的实体支撑，共同构成保司的产品生态。“养老社区可以赋能销售团队，让他们在介绍产品时，有打动客户的抓手，这可以促进保险产品销售”。
“对保司来说，稳定的高净值客户是最重要的资源，他们不仅需要养老险，还有健康险等需求。”龙格说，作为一个成熟的玩法，养老社区为保司带来的收益和风险已经十分清楚，无论大中小型险企在过去数年，早已开始了竞争式布局。
入局的诱惑
在见识了高端养老社区十多年的发展后，一家头部保司投资负责人王欣（化名）就意识到，他们在养老社区上的布局已经晚了。
在王欣看来，过去国内保险行业更多依靠渠道驱动，“谁销售能力强，就能多卖产品”，现在市场竞争激烈，单轮驱动已然过时，“现在都是渠道和服务并重，保险、医疗、养老必须结合”。
在养老社区竞争上，先发的各大保司已然把高净值客户紧紧攥在了手中。这让王欣十分着急，生怕公司在未来5年、10年的竞争中落入下风。
“现在我们意识到了，也去做养老，但时代已经过去了。”王欣也想为公司布局养老社区，但“十年前拿地多便宜，现在拿地再建设又要多久”，这些问题都摆在了王欣面前。在眼前的考核压力下，保司也很难有耐心穿越周期，在当下花费巨资战略性布局养老社区，并持续输血直到其盈利。
不过，除了王欣所说的“拿地自建养老社区”，也被称作重资产模式，相对的还有另一种模式——公办民营、长期租赁或者与市面上已有的养老社区合作的模式，这种被称为轻资产模式。
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