周文彬是湘潭市一家机关单位的退休干部，儿子在上海从事金融行业，他对一些金融产品也有所了解。对于“倒按揭”、购买房产养老寿险这种新兴的养老模式，他表示有所耳闻，但内心无法接受。“房子抵押给银行、保险公司，房价就算涨了，也跟我没关系，不如出租，每月拿租金，比较稳妥。”自从孙女出生后，周老和老伴就搬去了上海，位于湘潭县的房子通过中介放租，除退休金外，他每个月还有额外的1800元租金入账。

“对我们这一辈人来说，房子是辛苦了一辈子换来的，如果抵押给金融机构，子女就无法继承了。”86岁的李德元在企业做了一辈子水电工，除了一套60平方米的老房子外，没有其他固定资产。虽然退休金不高，但省吃俭用也能过日子，他从来没打过房子的“主意”，打算在百年后将房子留给儿子。

记者咨询了几家商业银行和保险机构，大部分表示没有推出该类型的金融产品，或是推出的该类型产品暂未在湖南销售推广，仅在北京、上海、广州、武汉等城市试点推广。可见，“以房养老”的金融模式在湘潭市未成气候。为何市场反应如此冷淡？究其原因，老年人有后顾之忧，担心人还在世就居无定所了。

新法新规：法律为老年人解后顾之忧

针对社会普遍关注的住房与居住问题，《民法典》物权篇新增了一个“居住权”，这意味着，房子增加了一项用益物权。该项权益明确，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。也就是说，老年人在把房子卖掉或者抵押的同时，可以要求设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。

湖南金州（湘潭）律师事务所的律师周宇婷分析，居住权是在不转让所有权的基础上，分离出一定期限的居住权利，属于法律明确规定的用益物权。对选择“以房养老”方式的老人来说，可以通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。在他们的居住权受到侵害时，可以通过法律救济途径，保障他们的合法权益，避免“钱房两空”。需要注意的是，居住权需要在登记机构登记后才能设立。

另外，周宇婷还提醒，合规“以房养老”的开展主体为商业银行或正规保险机构，市民如果有“以房养老”的需求，一定要选择合规主体。其他养老公司、服务机构推出的“以房养老”项目，建议老年人慎重考虑。尤其对一些收益特别高、看不懂且弄不清钱给谁用、交钱变成合伙人的养老投资项目，一定要提高警惕。

他山之石：国外如何“以房养老”？

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的是美国，除这两个国家外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。