值得关注的是，以北京地区为例，近十年随着养老机构和收养人数扩张，整体入住率并未得到改善，床位空置率在五到六成。

图源：《财经》记者据北京民政局公开数据整理

对于高空置率现象，有分析人士认为主要有三方面原因，一是六成常住老人位于城里，而六成养老机构位于城外，市场供需错配。二是老人需求未被满足，半/不能自理老人更看重“医疗护理”，希望子女离自己较近，便于子女照看，而多数养老机构存在医疗服务缺失问题。三是多数老人收入较低，费用承担能力较弱。

“城市发展使更多年轻人向市郊移动，而老年人大多居住在市区，但市区的养老机构数量固定，难以有效增加，导致中心城区的养老机构一床难求。”上海社会科学院经济研究所研究员詹宇波等人曾著文称。

“可以说，养老机构呈现冰火两重天的市场格局。”养老业某资深人士向《财经》记者表示。

养老机构入住率并非强制性公开信息，但在广泛梳理资料时，《财经》记者注意到，重庆民政局公布了当地养老机构入住情况，同样定位服务高端人群的两家民营机构有着极大的差异。譬如，截至2021年1月，椿萱茂（重庆回兴）老年公寓入住率仅8.25%，合展天池老年护养中心入住率却高达81%。

作为局部一角，保险系养老社区又是何种面貌？

据悉，泰康保险旗下泰康之家燕园、申园的独立生活区入住率已超90%。就其他已开业养老园区入住率，《财经》记者向泰康保险发去采访函，截至发稿前已有数日，未收到答复。

相对于泰康之家的局部高入住率，有的保险系养老社区，则是另一番景象。某保险公司旗下养老社区开业时宣称提供4000张床位，9个月后，其内部人士透露仅有100多人入住。

“之前参与项目筹建，离职后我曾去过这家养老社区，我认为项目并没有完全烂尾，养老社区仍在经营中。但我了解到的是，他们只开辟了社区的一部分作为公寓让老人入住，曾经预计的理想状态肯定是没有实现的。”前述养老业资深人士表示。

对于该保险公司养老社区的实际入住率，《财经》记者多次联系，截至发稿，未收到答复。

除了入住率低于预期，业界人士表示，“只租不售”的监管要求也使保险系养老社区的投资回报周期更长，目前大多数养老社区尚处于运营亏损阶段。

年报信息显示，即便是医养布局较早、规模较大的泰康保险也难以保证持续盈利，2017年、2020年，其医疗及养老社区运营收入略低于医疗及养老运营成本；2018年、2019年，运营收入略高于运营成本。

图源：《财经》记者据泰康保险集团年报整理

险企加码进场，开业潮来袭

即便养老机构整体入住率不高，各大保险公司仍在持续加码布局养老社区。