上述人士表示，“2019年开始，我明显感觉到这一行在转淡，没有以前那么盲目，很多资本开始挑剔这个行业。尤其是受到疫情冲击，整个养老行业薪酬越来越趋于理性化，而不是过往那种没有太多专业积淀也能拿下高薪报酬。”

对比发现，保险公司也在不断调整策略，险资的挑剔显著表现在养老社区选址、经营模式、参与方式、配套医养资源等方面的变化。

选址方面，保险系养老社区主要扎堆分布于京津冀、长三角、珠三角等区域，但具体到同一城市养老社区的选址，已渐显差异。发展初期，保险公司倾向于城郊地区设立养老社区；近年来，已有多家保险公司将选址目光转移至城心，如去年大家保险差异化竞争的核心模式是“城心养老”，旗下北京南二环的友谊社区和东三环的朝阳社区已运营；中国平安的“臻颐年”养老计划选址也在核心城市核心区域。

“‘城心模式’具有离家近、亲近子女、离公园近、离医院近等特点，更贴近人间烟火，老人和熟悉的生活圈更近，兼顾了独立生活空间、高品质照护服务。”大家保险道出其选址考量。

前述养老业资深人士表示，“为何大部分老人选择市区养老？最重要的还是医疗保障和费用考量，市区综合性医院的诊治质量更有保障，报销范围也更大。尽管保险系养老社区大多会有二级医院、一级医院或医务室等医疗机构的配置，但与综合医院相比，仅能提供基础保障和满足取药需求等，但凡老人出现复杂病症，其医护人员多半难以解决这些问题，容易使医疗硬件设施沦为摆设。”

市场也有观点认为，目前国内高端养老机构在硬件设施上很多都已达到，甚至超过国际水准，但养老社区的运营管理、养老护理服务等“软实力”仍然处在初级探索阶段。

“这个行业，容易概念大于实际。都说好的服务应该是生理、心理、社会层面都兼顾，但实际这样的专业人才培养是非常需要时间的，现阶段行业内专业的人才并没有那么多。很多时候，你能看到的是硬件装修还可以，但软件如服务制度流程其实都有很多不规范的地方，服务质量还是有提升空间的。”前述养老业资深人士坦言。

经营模式方面，不同于以往险资格外青睐重资产模式的景象，轻资产模式、轻重资产并举的模式渐受青睐。举例来看，合众人寿以重资产模式打头阵，随后结合股权投资的轻资产模式，收购国内外养老社区。光大永明人寿采取了轻资产模式，和光大控股曾宣布成立“光大安心养老计划”，将保险产品与光大控股旗下光大汇晨养老服务社区对接。

据了解，重资产模式，即保险公司主要通过大手笔出资圈地，自建中高端养老社区，造价、经营成本相对较高。以泰康燕园为例，占地30万平方米，提供约2660户独立生活养老单元，配置二级康复医院和约320张康复护理床位，总投资约54亿元。