“产权+物业费”是多数大型地产公司采用的模式。其实质是传统的住宅销售。对于房地产公司而言，以养老地产开发为主轴进入养老产业领域，具有资源优势。但养老地产项目初期投入高，如何形成稳定的盈利模式成为运营管理的难题。万科杭州随园嘉树和上海万科城市花园都是这种模式下的经典案例，目前两个项目均已实现现金流回正。

3.3. 养老产业新兴业态——老有所乐

除上述三大核心养老模式之外，多元化的需求结构带动了不少新兴业态的发展，在各自的细分赛道中表现不俗。我们选取其中比较有代表性的旅居养老和老年文娱进行介绍。前者专注于高端养老需求，后者则侧重老龄大众化娱乐需求。

3.3.1 新兴业态之一：旅居养老

旅居养老是定位于健康老年群体的高端需求。“候鸟一族，有钱有闲”。近几年，老年旅游成为热点，逐渐成为被关注的对象。旅居养老定位的人群往往需要有雄厚的家庭经济基础，老人绝大多数年龄偏低，有配偶，健康状况良好，有支付能力、文化程度相对较高，生活能够完全自理；同时，这种新业态的异地养老，对气候等自然环境有特殊的要求，一般是冬无严寒、夏无酷暑、风景秀丽的阳光地带或度假胜地，而且具备医疗服务设施齐全、通讯交通条件便利等因素。季节性休闲养老、旅游度假式养老和健康养生性养老，成为标志中国养老产业流动性发展的新业态和新趋势。此外，还有温泉养生、森林养生等利用旅游目的地的自然环境优势开发出有益于老年人身心健康的旅游产品。

中老年人渴望去异地旅居养老的消费意愿强烈。据2016年中国老龄产业协会与同程旅游发布的《中国中老年人旅游消费行为研究报告》调查显示，70%的中老年受访者认同旅游消费在保持健康身心、增长见识等方面的积极作用。有81.2%的受访者表示，若条件允许，愿意去旅游。在旅居养老中，性价比和安全问题成为老年人在旅游中最关注的因素。同时，老年人消费能力还处于逐渐释放的过程中，目前来说价格也是老年人关注的重点。

同程旅游的老年旅游品牌“百旅会”中，“较年轻”的老年人是消费主力。根据百旅会的数据，62%的消费者为51至60岁的人群，也有33%的人群在61至70岁之间。未来的5-10年内，这62%的人群很可能仍然是老年旅游市场的主力。百旅会的中老年用户在邮轮旅游、极地旅游等细分市场表现活跃，尤其是在线用户，对于非标住宿等新鲜事物的接受度甚至较年轻群体更高。

根据国内参与旅居养老的企业进入旅居养老产业的方式不同，可以将国内的旅居养老模式分为三种，分别为基地连锁模式、旅居联盟式以及分时度假模式。