（3）更合理的方式是险资入场

显然地产（含物业）驱动的养老依然是房子而不是服务，相对来说更合理的方式是险资入场，泰康、太平洋、新华、国寿保险等运营模式多为“保单+养老“，即消费者购买指定种类及金额的保险产品（可分期）即可取得养老社区入住资格，然后再支付相对市场中高水平的服务月费，这本身是因为其保险用户池中就有海量用户数据，大型养老机构/社区就成为了保险服务中的一环（存量），而不是地产商的买/租房形式（增量）。

6.1.4 7%社区

（1）社区老年公寓是正确路径

之所以最后来聊社区养老，是因为每个人心中都没法给出对于此标准化的定义，对于活力老人社区养老形态多样，同样是围绕日常文娱和消费。但对于失能老人来说，我们认为“社区老年公寓”将是未来中国式养老护理服务的正确路径。

同样先来看用户需求，关于一线城市家庭如何决策老人选择哪种照护方式：

老人有独立住房：资金来源为房屋租金+养老金+少量子女补贴（甚至不用），

一般入住7-10K/月的中高端养老院

老人和子女同住：资金来源为养老金+少量子女补贴（1000元左右），一般花费4.5-5.5K/月雇佣护工居家养老（顺便把家人的洗衣做饭都做掉）

老人和子女同住：家中条件不满足上述条件时，一般选择属地或稍远的3-4K/月的普通养老院

对于70-90后的绝大部分家庭中间层来说，消费能力和场景还是在后两种， 社区老年公寓可以同时满足“比养老院更有家的气息、比在家养老更物美价优”。如果你还觉得难理解这件事，那么用“托老所”去对标“托儿所”，即在离家人不远的地方，给老人专业高性价比的全托护理服务，就是社区老年公寓的价值了。

变量是失能半失能老人的数量在逐年提升，不变的依然是50%的养老机构平均空置率，从老百姓的需求出发，“社区+小微+床位”在家门口托老是不变的（居家成本结构不合理+供给侧高龄流失）。尽管“社区老年公寓”依然不能用大型养老机构的各种标准来去定义，大家会担心各类法律规定的限制，但你要相信的是，既然市场需要，Ta就会像当年的“小岗村”一样星火燎原，我们的判断是5年内会有连锁玩家出现。这里提醒大家的是，要看中国式养老中不变的是什么，这个生意就会一直能持续做下去。对于政策变化则要反过来看，一直不变的政策甚至是支持力度增加的（如补贴），就越不要去碰。