从广州市养老机构入住率的数据也能看出，总的来看，公办机构的入住率普遍高于民办机构，中心城区的入住率也要高于新区。

综合来看，造成中心城区公办机构“一床难求”与近郊地区民办机构“半数空置”现象的原因，在于政府、民办养老机构和老年人三方对于养老的认知不同步，但究其根本，核心矛盾在于场地。

场地的高成本使得投资的周期长回报慢，国家队的入场能否改变这种生态呢？

国家队会带来哪些改变？

国企作为国家经济的重要组成部分，伴随经济发展的不断沉淀，遗留下大量的房产、土地等存量资源。如何盘活这些闲置资源，是国企一直以来都在考虑的事情。

早在2016年，中共中央办公厅和国务院办公厅就对国有企业提出“盘活国有资本存量资源布局养老产业”的指导意见。到了2021年，发改委再次提出“在推动地方党政机关和国有企事业单位培训疗养机构转型为养老服务设施方面，特别要注重盘活存量资源”。

01 场地供给，平衡公办民办成本差异

国企常见的存量房产主要有国有物业、政府物业，地产闲置物业以及酒店物业。

像社区中心、党群建设中心、街道配套用房，这类物业就是典型的国有物业。它们具有分布广泛但面积偏小的特点，再加上各地区人口分布和养老需求的不确定性，以及这些物业分布在不同的国企手中，缺乏有效的集中统一管理，导致过去并没有针对这类场地运营的商业模型。

还有旧办公楼、集体宿舍等政府物业，这类物业相比之下有更大的面积，更容易进行集中改造，地方政府也有意愿与外部企业合作，发挥协同优势，采用公建民营的方式提供多样化的养老产品和服务。

此外，还有国企做地产开发，根据规划要求兴建的商业配套如公寓大楼。这类物业由于去化率不如住宅，闲置数量也不少。如果能将此物业进行改造利用，无论是装修成为养老公寓还是配合周边医院做医养结合，都是一个不错的发展方向。

另外就是酒店资源包括各地企事业单位下属的疗养类机构。如何盘活过剩的酒店资源一直是各地都想解决的问题，例如利用酒店资源开设月子中心。同样的逻辑，对酒店进行适老化改造以及疗养机构的转型，都会为养老服务提供大量的场地资源。

最后是集体所有制企业的遗留场地，比如工厂厂房。这类场地由于所有权归属问题，一直以来并没有妥善处理的渠道。但它们所在的位置得益于城市的发展扩张，往往处在一个较为核心的区域，是理想的养老服务建设区域。

以往国企参与养老，更多是从内部闲置物业再利用出发，作用也仅限于集团本身的发展。对于地区养老帮助有限。如今以地区为单位，新设健康养老集团，在一个区域内盘活以物业为代表的闲置资源，对于整个地区养老服务的提升有明显促进作用。