美国以REITs为主的养老机构的运营模式一般由四个主体构成，即地产开发商、REITs、运营商和养老机构住户：

房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。

REITs是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITs是养老住宅的主要提供者。

养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。

REITs获取资金成本较低，适宜资助养老机构运作

REITs作为美国养老机构主要融资途径的原因在于其低成本、长期限地获取资金的功能。由于养老机构一般回报周期较长，就需要长期限且低成本的资金作为支持，REITs非常好地符合了这一要求。由于多数REITs是以上市公司股票的形式发行和交易，因此连锁养老机构如果作为REITs的运营方，只需每年按固定比例为股东分红，而不用如债券那样考虑几年后偿还本金的难题，财务压力大大缓解，从而能够腾出更多精力提高服务质量、扩大入住老人的规模乃至异地扩张。

但是，REITs在美国较低的资金成本有美国金融市场的特殊原因：其一，是REITs的回报率水平较其他长期融资途径高，一般高出十年期国债收益率，在5%至10%之间波动，但在国内没有太强吸引力；其二，是美国对于REITs制定了较完备的法律规定，以确保资产交易的流动性、保护投资者利益、避免内幕交易等；其三，美国对于REITs极大的税收优惠，仅在交易环节收取1%至3%的手续费，帮助REITs在美国能够持续地运营；其四，美国政府在大力支持REITs的发展，例如美国为养老金、企业年金、社保基金等长期资金投资REITs提供政策支持。在1993年，美国通过《Five or fewer》法案，使得养老金可以更容易地投资REITs；2005年，美国又通过《the Real Estate Investment Thrift Savings REITs Act》，将REITs指数期权加入联邦政府的缴费确定型计划和节俭储蓄计划推荐投资对象中。

三、国内养老产业：挑战与机遇并存

截止2018年底，我国60岁以上人口近2.5亿，占比达17.9%。在我国老龄化程度加深、独生子女赡养压力增大、城乡空巢老人结构性问题凸显的背景下，家庭提供养老服务的能力显著下降，老年人养老服务需求快速增长。